滨海旅游地开发与研究
鉴于滨海在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，滨海旅游地产开发较早，已成为我国最成熟的地产模式之一。然而，由于地产升值快，开发商更聚焦“卖房”，忽略相关服务配套、休闲度假配套、环境美化等方面，造成居住投资型度假房产进入了销售困境。这种没有真正考虑生活服务功能、度假服务功能，并缺乏养生养老功能的度假地产发展模式前景堪忧，以修房子卖房子为目标去做度假地产基本上行不通，旅游地产在这种运行模式下出现了巨大危机。真正的滨海旅游度假地产开发应通过打造旅游吸引核，形成休闲聚集并延伸多样化地产。
我国滨海旅游业发展迅猛，滨海旅游地产迎来开发热潮
在这中间，拥有滨海资源的区域更是占有不小的比例，主要分布在辽东半岛-山东半岛带、长江-珠江三角洲旅游带和海南旅游区。（如下图）
滨海旅游地产分布图
滨海旅游地产开发思路
滨海度假地产最核心的问题是房子怎么卖：第一个层面是土地开发，一般是开发商用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大；第二个层面是打造环境，通过环境打造，把土地炒热让其价值提升，从而实现房价的提升，这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。
滨海旅游地产打造手法----三造三中心
- 打造“核心吸引中心”
- 构造“休闲聚集中心”
- 构造“延伸发展中心”
滨海旅游地产开发模式
开发模式一：滨海+休闲城市
对于滨海城市，如何围绕“海”字打造城市休闲空间进而构筑起“城海一体”的旅游核心吸引力，是实现其创新发展的根本力。
一心：依托区内最高标志性大楼打造观景休闲空间；
一带：依托三面环岛水系打造滨水游憩及景观绵延带；
两轴：打造通海活力轴和横向文化轴；
三片：休闲娱乐、特色居住和商务办公。
开发模式二：滨海+风情小镇
特色的滨海风情小镇，是国际旅游岛建设重要部分，是新形势下乡村旅游发展的必由之路，是打造新旅游产业链的重要举措，可以提升整体旅游业竞争力。
定位：“北国水乡 第一渔村”；
卖点：生态海鲜资源；
文化：深挖民俗文化，艺术再现原生态渔村风貌；
延伸：引进异域滨海文化，建国际渔人小镇。
开发模式三：滨海+度假综合开发
在我国热带滨海资源稀缺的情况下，要跳出项目做项目，在更大的视角上整合资源，以综合开发的思路做滨海旅游项目。
定位：构建五大平台，抢占“区域客厅”地位；
市场：构建休闲目的地+旅游集散地，实现市场最大化
文化：挖掘三大文化，升级海滩开发模式，形成特色；
差异：形成白天逛全岛，夜间到万宁的差异化吸引。
开发模式四：滨海+商业
在遵循休闲商业项目一般打造手法的基础上，融入富有滨海特色的游憩模式，构造与众不同的旅游体验。
依托：泽生古街的历史底蕴；
引爆核：天生港特有的三鲜汇流；
手段：多元业态设计，滨水景观打造；
目的：人文商业复兴的标杆，旅游发展的重要引擎。
开发模式五：滨海+酒店
阳光、碧海、蓝天、沙滩是滨海酒店开发的重要依托资源。通过细分市场，提供特色化产品与服务，凸显酒店差异性，是未来滨海酒店发展的一个重要条件。
思路：走高端，温泉、酒店、别墅互动发展；
策划：合理的租售配比关系，巴厘岛式的奢华风格；
规划：综合评价酒店片区，进行水平规划和垂直规划；
设计：满足客人拥有最佳的视觉效果和心理体验。
开发模式六：滨海+主题公园
注重海洋文化的展现，它既是一个海洋文化主题乐园又是一个海洋主题博览园。为彰显其主题独特性和品牌吸引力，必须提升产品的创新力。
思路：颠覆海洋公园静态、固化模式，引入动感元素；
手段：引入国际领先技术，打造动感、时尚、梦幻；
定位：展示海洋文化、探索海洋奥秘、体验海洋浪漫；
吸引核：国内唯一一个全部建在海上的乐园。
开发模式七：滨海+温泉
把相对静态的温泉泡浴与拥有多种动感游乐的滨海项目结合起来，可以产品互补，极大的增强滨海度假区的整体吸引力并提高综合收益。
定位：“北国第一死海、温泉养生天堂”；
思路：盐场为载体，海盐文化为灵魂，活化温泉疗养；
差异：集海盐文化、温泉和滨海资源于一体。
开发模式八：滨海+农业
乡村旅游是基础，滨海资源是特色，其打造核心是将乡村和滨海的游憩模式充分结合。开发模式：新农村建设模式、风情小镇建设模式、主题公园建设模式。
思路：以旅游业为拉动力，以文化为灵魂；
手段：农耕一产与旅游服务业三产进行有机结合；
目的：调整产业结构、不破坏农业基础、效益多赢。
